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经营性现金流净额:30强房企仅10家明确为正 万科等猛增

孟凡霞 王寅浩2019-09-05 11:31:29来源:北京商报

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  2019年房企半年报已全部收官,众房企对“现金流高于一切”的体会又进一步加深,随着市场变化,融资渠道持续收紧,安全似乎成为下半场竞赛的“代名词”,证明自己底气有多足,比任何时候都显得重要。

  北京商报记者根据Wind数据统计,在已公布的TOP 30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的仅有17家,其中处于正值的仅有10家房企,但对于这一数据的重视程度正在不断加强:部分头部房企的这一数据同比增速高达三位数,泰禾集团更是出现了3980%的涨幅。对于房企而言,一场关于现金流的保卫战正在持续打响,如何保障资金链的安全、实现稳健经营成为必修课。 

  现金为王

  随着房地产企业融资环境不断收紧,房企愈发注重现金流管控,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。

  根据Wind数据显示,在已公布的TOP 30房企中,公布2019年上半年经营性现金流净额的企业仅有17家,其中处于正值的有10家房企。其中,头部房企融创中国以经营性现金流净额430。8亿元领跑,较去年同期增长15。3个百分点;泰禾集团经营性现金流净额为202。16亿元,去年中期则为-5。21亿元,据此测算,增幅高达3980%。

  泰禾集团的现金流状况之所以会有如此大的改观,除了积极销售回款外,泰禾集团在上半年出售旗下项目超10个,包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目、佛山项目、济南项目、郑州项目等项目的部分股权,通过出让这些股权,达到了缓解资金的效果。

  在本轮半年报中,TOP 30房企中包括万科在内的多家房企,经营性现金流净额与去年同期相比均实现三位数增幅。其中,万科经营性现金流净额为86亿元,同比增长102.16%;保利地产162.28亿元,同比增长265%;阳光城87亿元,同比增长165.57%;招商蛇口60.63亿元,同比增长192.11%;蓝光发展2.42亿元,同比增长232.97%。值得一提的是,除阳光城外,上述房企经营性现金流净额皆实现“回正”。

  所谓现金流量净额,是指现金流入量和流出量的差额。企业经营的现金流有三种,分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。众所周知,经营活动是企业生存和发展的原动力,经营活动现金流量净额则代表了一个企业的“造血”能力,是企业现金的主要来源。

  对于房企来说,随着融资环境趋紧,存粮“过冬”的重要性不言而喻,但目前仍有房企处于紧张状态。TOP 30房企中,金科股份上半年经营性现金流净额由正转负,为-73.21亿元,同比下降307.16%;新城控股较去年同期增幅两位数,但仍处于负值区间,为-67亿元。

  其他梯队方面,光明地产上半年现金流量净额为-74亿元,而去年同期,这一数据为-23。42亿元,下降幅度高达215。95%,这也不是光明地产第一次半年现金流量净额出现大幅下滑,公开报道显示,去年的-23。42亿元,已是同比大幅下降462。65%所致。

  除光明地产外,首开股份的日子也不好过,半年报显示,首开股份的现金流量净额为-57.6亿元,较去年同期的-26.45亿元下降133%;中交地产今年上半年的现金流量净额也出现大幅下滑,从去年同期的24.92亿元下滑至-36.9亿元。

  融资难题

  在业内人士看来,融资环境持续收紧,是大多数房企看重现金流的主因,随着房企赖以生存的信贷、信托和债券融资渠道先后被收紧,房地产投资也变得更为谨慎。

  国家统计局数据显示,今年1-7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,但增速比1-6月回落0.3个百分点,连续3个月收窄。除此之外,1-7月房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7%,增速也比前6个月回落0.2个百分点。

  今年7月底,人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出,要保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房;加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  除此之外,受监管持续发力的影响,房地产信托市场“降温”明显。用益信托最新数据显示,8月68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品,较7月524只795.23亿元的规模,在发行只数上下降了46.4%,发行规模上下降了近27%。

  在国内融资窗口持续收紧的背景下,房企融资更多转向海外发债。根据Wind数据显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

  中金固收报告指出,今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平,不过仍呈现明显分化:大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、久期延长,中小房企发行量占比低且低资质主体发行利率居高不下。

  好景不长,在信托监管加强后,海外美元债也开始加强监管。7月12日,国家发改委发文明确,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。在中原地产首席分析师张大伟看来,只能偿还一年内到期的中长期债务,意味着融资额度将大幅缩小,大额度融资将会明显收紧。

  “当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。”同策研究院研究员陈朦朦认为,在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

  偿债压顶

  对于房地产企业来说,现金流的重要性关乎自身“命数”。北京商报记者了解到,为缓解资金短缺所带来的压力,部分房企选择“断臂求生”。今年以来,新城控股、华侨城、泰禾集团等均选择出售项目股权,进而实现资金回血。

  以新城控股为例,在遭遇“黑天鹅”事件后,新城控股发布了项目出售计划,拟转让40个左右项目的股权,交易总额不超过150亿元。截至7月26日,新城控股已转让15个项目,合计回笼现金约69亿元。8月29日,新城控股再次发表声明,转让旗下6个项目,交易对价合计约为32.92亿元。自此,新城控股共转让21个项目,出售计划完成过半,涉及交易总额约102亿元。

  而债务方面,截至2019年6月底,新城控股的合并范围内借款金额约900亿元,其中公开市场融资余额约420亿元,包括境外发行美元债约18亿美元、银行间债务融资工具约161亿元、交易所债券约137亿元。值得一提的是,新城控股于2019年下半年到期的公开市场融资金额和其他金融机构借款分别为63亿元和70亿元,合计约133亿元。

  除融资难外,今年亦是房企的偿债高峰期。中国指数研究院数据显示,2019-2021年是房地产债券的集中到期高峰。从债券资金兑付压力来看,2019-2021年行业债券偿还规模逐年增加。2019年,房地产行业需偿还规模为4994。5亿元,到2020年这一规模上涨至6513。4亿元,并于2021年接近万亿元。

  分析指出,反映企业资金压力最核心的指标,就是短期内到期债务总额以及这部分债务占总负债的比例。从近期房企发布的半年报也可以看出,今年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。以阳光城为例,截至今年6月底,阳光城短期借款约为79亿元;而去年同期的短期借款约为131亿元,同比来看,短债比例明显减少。

  目前房企的生存状况,正如阳光城集团执行副总裁吴建斌所言,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,负债率和利润在这个时候都不重要” 。 

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