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房企发债和ABS收紧?

李群 田姣2019-06-04 08:16:40来源:南方都市报

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  “我们没有接到任何监管机构的通知”,在港上市的禹洲地产相关人士昨天向南都记者表示,“公司近年来拿地稳健,坚决不拿‘地王’是我们的投资纪律”。

  日前,部分房企因拿地激进出现多个“地王”引起监管部门的注意,5家房企在债券及ABS(资产证券化)融资方面的动作被指将要暂停。

  对此,旭辉集团有关负责人向媒体表示,未收到相关书面通知,资本市场业务暂无异常。而金地集团昨天向南都记者给予了同样的回应,融创方面则向南都记者表示,“当前没有相关回复”。

  政策:重申“房住不炒”,土拍涨势趋缓

  南都记者注意到,比起“地王”频出的前几年,近来地产行业“地王”的消息并不多见。今年年初,多家房企在2018年度业绩发布会上还发出了“谨慎拿地”的声音。

  据克而瑞统计数据,今年前5个月,销售TOP100房企拿地销售比为0 .41,百强房企拿地整体趋于谨慎。从土地溢价率看,47%的地块溢价率不足10%,底价成交的地块占比超过1/4,整体不在高位。

  2月份之后,因为融资大环境有所松动,土地市场热度出现两个月明显升温。据中原地产监测数据,截至5月26日,今年有49个城市土地出让金额超100亿元。其中,超200亿元的有25个城市,超500亿元的有7个城市。

  2月至4月中旬,苏州、杭州、福州等地的土拍竞争激烈,“地王”消息也多出其中。4月3日到4月19日期间,无锡、杭州、常州、苏州出现了多宗“地王”。

  4月19日,中央政治局会议重申“房住不炒”后,土拍市场迅速有了反应:5月份土地成交均价涨势趋缓,溢价率在年内首次回落了2%。

  数据:ABS与发债下滑,土拍或将降温

  而在此之前,地产企业的ABS融资情况已有了变化。

  2018年以来,由于传统融资渠道持续收紧,资产证券化逐渐成为房企盘活存量资产、进行融资的手段。

  据南都记者查询Wind数据发现,ABS作为房企资产证券化的主要发行产品,当前存量为3747 .4亿元,其中2018年全年85个项目融资1420.7亿,同比增长47 .2%。去年第四季度到今年1月,房地产A B S月融资金额均在150亿元左右。但2月份多家房企A B S发行被中止审核,当月仅成功融资32.6亿元,3月份回升至66亿多元,仍少于同期。

  今年前5个月,地产A B S通过44个项目,数量已超去年总数一半;融资额为5 7 7亿 元 ,相 当 于 去 年 总 额 的40 .6%。

  申万宏源曾指出,地产A B S中止较多对地产公司融资影响有限,毕竟A B S占地产融资比例较低。但若真因“地王”导致债券融资受限,影响就不一般了。刚出炉的申万宏源信用月报就指出,“地王”融资的收紧影响部分主体再融资,预计二线土地市场热度降温。

  申万宏源的孟祥娟表示,通过梳理数据发现,旭辉、万达、新城、首创、金地、荣盛、华润置地、中骏集团等房企,今年拿地建面都已超过去年销售面积的一半。首创、荣盛、融创、禹洲等因短期有息负债占比较高,预计若政策收紧影响最大。而其他房企预计在拿地方面也会有所放缓。

  银行:对房地产项目信贷投放偏谨慎

  那么,银行对房地产融资又有何看法呢?

  今年年初,不少房地产企业发债融资获批,房地产行业似乎又重新活跃起来,市场一度出现了不少关于地产融资放松的言论。但据南都记者了解,无论是从监管层面还是融资渠道来看,房地产企业融资难言放松。

  “今年我们行对房地产项目的信贷投放还是偏谨慎的,最近手上好几个房地产项目向总行申报,总行都还未批复”。某股份制银行投行部人士昨天向南都记者表示,即使是评级比较高的大型房企,总行也不一定会投放。

  此外,从2019年银保监会和地方分局公开的监管案例可以看到,进入2019年后,监管依然没有对该领域有明显的松懈。南都记者根据银保监会公开信息梳理统计,4月和5月期间,各地银保监局开出的233张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有33张,罚没金额合计1128。8万元。

  梳理罚单显示,这些违法违规事实主要包括银行向资本金不足的房地产项目发放贷款,违规发放贷款被用作拍地保证金和土地出让金,违反规定发放个人住房贷款等。值得注意的是,上述罚单中的案由都在银保监会近期拟整治的房地产融资乱象之列。

  5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”),要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治,突出处罚和问责,里面多处涉及房地产领域融资乱象整治。

  其中,对银行机构的整治包括:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

  另一家股份制银行投行部人士昨天向南都记者表示,23号文刚刚下发不久,还没有明显感觉房地产融资这块有收紧,但是根据之前的检查力度判断,未来肯定会越来越严格。

  回应

  禹洲地产:公司融资正常进行

  昨天,禹洲地产相关人士在回应南都记者采访时还表示,此前被媒体报道为“成都地王”的三圣乡地块,其实也只是纸面价格比较高,实质上并不算“地王”。

  谈到禹洲地产的融资情况,这名人士表示,禹洲地产4月成功发行35亿元公司债,5月又成功发行供应链A BS第二期4。11亿元,利率为6%,在同期A A +可比民营房企中属于低水平。公司其他融资都正常进行与发放。而公司截至2018年年底仍握有293亿元现金,足以覆盖短期欠款。

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