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多家房企急补库存

宋然2019-05-15 08:27:42来源:第一财经日报

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  2017年资管新规之后,融资端被限制,房企发债融资的脚步一再放缓,这使得多数开发企业没有能力在土地市场补充存货,与此同时,2018年销售端的不景气,也加剧了土地市场的冷淡。

  2019年开年以来,随着融资闸口被放开,且市场有逐步回暖迹象,越来越多的开发商开始在土地市场攻城略地。以绿城、华夏幸福等为代表的房企,在资金到位之后开始急补库存;以中海、华润等央企为代表的房企,开始了2019年在土地市场的新一轮扩张。

  4月16日,杭州出让4宗宅地,其中两宗被绿城摘得。位于江干区的编号为杭政储出(2019)16号地块为住宅(设配套公建)用地,被绿城以总价35亿元竞得,折合楼面价27413元/平方米,目前该地块周边在售新盘均价为40800元/平方米。位于下城区的编号为杭政储出(2019)18号地块为住宅(设配套公建)用地,被绿城以总价19亿元摘得,折合楼面价29736元/平方米,目前该地块周边在售楼盘均价约为3。5万元/平方米。

  这不是孤例。开年以来,绿城在土地市场的表现均较为积极,除大本营杭州之外,宁波、西安、日照、郑州、天津、太原、台州等均涉及,据第一财经不完全统计,截至目前,绿城合计拿地金额约为70亿元。这几宗地块中,宁波、杭州地块属于楼面均价较高者,其中杭州萧山地块的地价更是直逼周边在售商品房价。

  绿城之所以积极拿地,在于其库存不足的现状。其2018年财报显示,当期共拿地37块,花费土地款517亿元,截至期末共有3247万平方米土储,其中资产负债表显示,当期可供发展物业为228.4亿元,同比减少10.3%,发展中物业为1178.8亿元,同比增长41.8%,存货为1.2亿元,同比减少70.7%。可供发展的存货不足,是绿城接下来发展的重要掣肘。相比2018年的1564亿元,绿城今年制定了2000亿的销售目标,但需要有足以支撑其规模的土储。

  与绿城有同样目标的还有华夏幸福。在经历了两年的动荡期,迎来平安之后,华夏幸福缓解了资金困境。今年前四月,华夏幸福拿地动作频频,截至4月末,华夏幸福以48.57亿元共拿地25幅,总面积约125.5万平方米,拿地面积同比上一年度增长29%。

  对此,华夏幸福表示,对上述土地使用权的竞买符合公司的土地储备策略,有助于进一步提升公司未来的经营业绩,保障其产业新城业务及园区配套住宅开发业务实现可持续发展。

  其中,华夏幸福3月拿地最为凶猛,共花费36.28亿元拿下16宗地块,3月拿地支出比例占前四月为74.7%。3月也正是房企普遍拿地的高峰期,华夏幸福也同样借势夺地,完成第一季度补库存的目标。据悉,华夏幸福2019年上半年拿地预算为200亿元,前四月仅花去24%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,1~2月份各地土地市场较为低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份土地市场再次出现了复苏苗头,虽然未出现地王频发现象,但市场已经出现了和之前不一样的表现。

  “房企对住宅类土地拿地积极性较高,从4月份数据看,针对热点的住宅土地,房企拿地积极性有所恢复。与此同时,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。”张大伟表示。

  与绿城和华夏幸福不同的是,以华润和中海为代表的央企在2019年开年之后均在土地市场所有斩获,然而不同于绿城和华夏幸福过去几年资金短缺的基本面,华润和中海则属于补充库存为借势扩张。

  据克而瑞统计,中海4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上,单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。其中中海4月接连在苏州、宁波等二线等高价拿地,华润4月拿地力度也显著提升。

  2019年1~4月份,中海共计购入16宗土地,分布于北京、上海、广州、佛山、东莞、厦门等地,总面积为78.61万平方米,总土地出让金为338.8亿元。其中4月最为凶猛,分别在广州、东莞、厦门、沈阳、杭州、苏州和宁波等地收购了八幅地块,均为中海100%持有所有地块,楼面面积总计103.12万平方米,土地出让金约为173.77亿元。

  同时,中海4月加大了在粤港澳大湾区的拿地力度,共投入47。94亿元买入32。55万平方米。进入5月,中海又联合恒基兆业、新世界等五家房企以125。9亿港元获得九龙启德第4C区2号地块的新九龙内地段第6552号的用地。

  华润同样在4月表现抢眼,根据克而瑞数据统计,华润置地1~4月新增土地价值为411亿元,其中4月拿地金额为222.1亿元,1~3月拿地金额为63亿元,增幅高达252%。

  华润的拿地策略从2018年就开始,根据2018年报,华润2018全年新增103个项目,计容建面2213万平方米,同比增长84.9%,其中开发物业1938万平方米,持有物业275万平方米,共花费1513.5亿元,其中权益地价款为1036.8亿元,而在2017年权益地价款只有653.4亿元。这说明,华润最近几年一直处于高速增长期,其在土地市场的动作只会愈加频繁。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,由于城市群概念目前较为火热,多数开发企业对此也比较认同,因此这些企业开始加大在二线或者活力较强的三线城市的拿地力度。另外,由于今年整体资金面转好,房企融资计划频繁且大多能够成功发债,这也从侧面推动了其在土地市场的表现。

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