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绿地香港攻守道:高负债冲刺千亿目标

郑娜 刘颂辉2019-05-13 12:25:59来源:中国经营网

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  继绿地香港控股有限公司(0337.HK,以下简称“绿地香港”)提出了“冲刺千亿”的目标之后,近期又在颇为“烧钱”的多元化业务上有所布局。

  5月6日,绿地香港跨界体育产业,意欲在其黄山绿地太平湖运动休闲小镇开展试点,引入职业高尔夫巡回赛。除了布局体育外,绿地香港还于2019年1月在上海建设完成了医疗专业护理机构等。

  2018年度,绿地香港实现收益154。44亿元,同比增长5。6%;年内核心净溢利17。32亿元,同比增长32%。

  漂亮的年报数据下,绿地香港却未能如期实现全年400亿元的销售目标,2018年全年合约销售额约379.25亿元。同时,为增加土地储备,绿地香港在2018年加大拿地力度,负债水平已出现回潮迹象,2018年末的净负债率较2017年末回升了4个百分点至88%。

  于是,在多元化业务上处于培育期,而绿地香港又着力开始追求规模时,如何控制杠杆、降负债也就成了重要问题。绿地香港方面在给《中国经营报》记者的回复中称,“随着这几年所实现的合约销售逐渐结转为收入,公司有信心在保持快速发展的同时控制好净负债率水平,做到一个较好的平衡。”

  增速放缓 销售目标承压

  错过了内地房地产发展最迅速的几年,2018年3月初,绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军表示要开始考虑规模,而“千亿销售目标”也首次出现在了绿地香港2017年年报中。

  在正式将千亿销售额提上日程的2018年,绿地香港却未能兑现年初定下的销售目标。

  据披露,绿地香港在2018年合计实现合约销售金额约379.25亿元,同比增加约26%,实现了历史性的突破,但这并未达到400亿元的销售目标,增速也低于陈军曾提出的“每年的增长率在30%~40%之间”。值得一提的是,绿地香港2017年销售约为301.1亿元,同比增长达65%。

  不过,绿地香港对2019年依然抱着很高的期待,其今年的销售目标设定在500亿元,目标增幅约为32%。这一目标明显高于多数房企。诸葛找房数据显示,50家规模房企2019年销售目标增长率均值仅为19。9%,同比2018年销售增长率均值下跌31个百分点。其中,500亿元以下规模房企的目标增长率均值为19。62%,对销售额的增长预期较为保守谨慎。

  事实上,今年一季度各房企的销售业绩并不算理想。中指院数据显示,2019年一季度,房企销售目标完成率均值为18.3%。其中,100亿~500亿元房企销售目标完成率均值为16.7%。

  不过,绿地香港2019年一季度的销售额实现157。05亿元,同比增长约175。33%,实现年度业绩目标的31。41%,远高于多数房企的目标完成率。

  值得一提的是,在这其中,绿地香港在2019年前两个月的销售额为23。96亿元,同比减少19。4%。而让绿地香港在3月份实现了逾百亿元销售额的,是对绿地黄浦滨江(五里桥)项目的销售。

  4月初,绿地香港公告称出售上海五里置业有限公司100%权益,据初步估计,购买价不少于28亿元,而该公司旗下的主要项目为绿地黄浦滨江(五里桥)项目。

  绿地香港方面告诉记者,黄浦滨江项目在三月份完成签约出售,在计划当中;因该项目体量较大、金额较高,所以在一季度的销售金额中,占到了一定比例。

  事实上,绿地黄浦滨江(五里桥)项目是2013年绿地香港以59。5亿元的价格摘得的一块地,而绿地香港2013年的销售额为34。86亿元,尚不足以覆盖拿地金额。此后,这一项目给绿地香港带来了可观的收益。据其年报披露,2016~2018年间,该项目分别实现了15。07亿元、3。33亿元、20。05亿元销售额,平均售价分别为11。1万元/平方米、12。34万元/平方米、7。15万元/平方米。

  绿地香港方面称,该项目的住宅部分已经全部售罄,剩余的大部分资产是供出租的办公和商业。此次的整体出售可以加强公司的现金流,并为其实现今年500亿元的合约销售目标提供额外资本资源以把握其他投资机遇。

  据披露,绿地香港2019年可售货值约700亿元,可支撑其销售目标的实现。绿地香港在给记者的回复中也表示,“绿地黄浦滨江(五里桥)项目的销售对绿地香港完成今年500亿元目标打下了良好的基础。根据全年货值供应计划,我们有信心可以较好完成全年500亿元的销售目标。”

  不过,销售增速的放缓及市场环境下行,销售目标的实现或许并不容易。上海易居房地产研究院总监严跃进也指出,对于销售目标的完成,需要注意一点,即市场竞争的压力大,而且近期很多房企项目推盘节奏力度大,这都容易增加此类市场的风险。大体上说此类企业未来要警惕市场周期波动,同时也要注重更灵活的推盘和定价策略。

 拿地推高负债水平

  在去杠杆的大背景下,各房企都在纷纷想办法降低负债率,绿地香港的负债情况在2018年则不降反升。数据显示,2016~2018年间,绿地香港的资产负债率分别为82.03%、83.15%、84.55%。

  据绿地香港2018年年报披露,截至2018年12月31日,公司短期借款为32.09亿元,应付账款及票据为294.86亿元,长期借款为94.75亿元,负债总额达762.85亿元,较2017年同期增长了191.2亿元,增幅达33.45%。

  负债总额上升的同时,绿地香港的净负债率也较2017年同期上升了4个百分点,至88%。事实上,在2017年之前,高负债率一直是绿地香港的心结。数据显示,2013~2016年间,绿地香港的净负债率分别为100%、155%、172%、121%。2017年,绿地香港的净负债率终于降低至84%。

  即便如此,进入规模冲刺阶段的绿地香港,已经有负债水平上升的迹象。2018年上半年,绿地香港共新取得了8幅地块,总建筑面积约495万平方米,新增货值约596亿元。同期,截至2018年6月末,绿地香港的净负债率已经达到了104%,较2017年底提高了20个百分点。绿地香港首席运营官侯光军在业绩发布会上坦陈,负债率上升是由于补充新项目所致。

  2018年下半年,随着房地产市场环境变化,绿地香港也放缓了拿地速度。事实上,据年报披露,绿地香港全年共收购11幅地块,新增638万平方米土地储备,这其中包括了2019年3月初其在广西南宁拿到的地块。由此来看,绿地香港在2018年下半年,实则仅新增两幅地块。

  不过,绿地香港在给记者的回复中称,净负债率的下降主要得益于2018年度公司实现了19.8亿元的年内溢利,进一步扩大了权益总额至139.4亿元,同时也阶段性地偿还了部分债务。对于未来的债务及规模平衡问题,绿地香港表示,“随着这几年所实现的合约销售逐渐结转为收入,公司有信心在保持快速发展的同时控制好净负债率水平,做到一个较好的平衡。”

  值得一提的是,除了拿地带来的资金压力之外,绿地香港也循着绿地控股的轨迹,踏上了多元发展之路。严跃进指出,类似多元化业务体现了绿地香港的产业定位,本身其在住宅等业务发展方面是有所约束的,这两年从经营的角度看,其也在积极做转型。但类似多元化项目往往要面临资金回笼等压力,所以是需要积极关注和警惕的。

  亿翰咨询研究员杭一飞分析,绿地香港的多元化还是围绕着“房地产+”展开的,地产相关的多元化,会让企业走出一条差异化发展的道路。但文旅项目等业务开发周期长、短期难以盈利肯定是行业共识,对资金沉淀也会产生一定影响。

  从绿地香港业绩报告可以看出,新业务还未贡献收益,仍处于投入阶段。2017年6月,与云南省昆明市政府展开合作,签署了“绿地春城滇池国际健康示范城项目”合作协议,经过一年多建设,如今该项目还在第一期的上层建筑施工中。2018年3月,绿地香港正式发布医康养产业发展战略,并设立了绿地香港健康投资公司;2019年1月,建设完成了相关专业护理机构。

  绿地香港向记者表示,其医康养产业属于轻资产模式,文旅产业的土地获取成本都较低,为将来留下了良好的盈利空间。

  未来情况尚不明,不过,据绿地香港年报披露,其现金流状况出现了下滑。截至2018年末,其经营活动产生的现金流净额为11.56亿元,投资活动产生的现金流净额为-101.23亿元;2017年同期以上两项指标则分别为101.8亿元、-75.26亿元。同时,现金及现金等价物的期末余额也从2017年末的54.55亿元,降至2018年末的40.6亿元。

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