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孟晓苏:应避免房地产行业出现几年一个小周期的尴尬情况

陈梦妤2019-08-16 10:17:50来源:每日经济新闻

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  “黄金时代和白银时代的分割是一个乌龙。”

  “我不认同现在9万余家房企中有多少家要退出的说法,这其实已经经过了历史上的多次检验了,房企是越淘汰越多。”

  “我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题,避免房地产行业出现几年一个小周期的尴尬情况。”

  “15万亿”的下半场,房地产行业和企业会怎么走?

  近日,《每日经济新闻》记者专访了汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏。

 应该加快三个“偿还”

  NBD:今年上半年十强房企中有3家央企,华润、中海、保利,并且涨幅远高于三甲碧桂园、恒大、万科。“15万亿”的下半场,房企如何发展?

  孟晓苏:我不去评价这些企业的具体销售业绩,每家企业都有自己的发展特点与周期。

  其实这与中央提出的“推动混合所有制改革”的要求是相悖的。现在一些企业在推动混改的时候,会把国有企业请过来当大股东,出现了一种“逆向混改”的情况。再加上地方政府大量发债搞建设,发的地方债必然是投向地方国有企业,于是出现了一大批融资平台公司,这些新公司都是新的国有企业。

  后来又推动PPP(Public- Private Partnership),但其实第二个P已经不是原本的Private(私人),而是若干施工类国企,施工类国企进一步增加了负债。于是地方国有资本和施工类国企的资本又都靠债务堆积起来,形成总资产规模扩大。

  地方政府过高负债率造成了国企猛增、混改难行。这些以城投、建投、水投、轨投为名的“新国企”占尽资源和市场优势。如何找匹配民营企业跟他们混改呢?以上原因增加了政府与国企的负债率。

  如何改变这种与改革要求相背离的情况?我想应该加快三个“偿还”:

  第一,把房产还给居民。现在城镇房改虽已基本完成,但还剩下“国产房”“院产房”等,居民没有得到完全的房屋产权。房改还需要继续深化。

  第二,把养老金偿还给职工。现已决定“划转部分国有资本充实社保基金”,来补足过去多年把养老金变成“国有资产”造成的养老金缺口。

  第三,把借债偿还给债权人。需要主动推动政府公共资产证券化,减轻政府债务负担,减少虚假的“国有资产”。

 避免几年一个小周期的尴尬

  NBD:今年以来,宣告破产清算的中小房企已近300家。“15万亿”的下半场,行业企业将呈现怎样的发展态势?

  孟晓苏:我们用不着去谈各企业的具体策略。企业在发展过程中都有自己的需要,特别是房企,达到一定规模后不能停下来,必须延续生产。其资金也需要在不断的滚动中才能维持。

  就如同这世上的人有生有死,但总体来说人口在增加。在行业发展中总有淘汰,但房企的数量每年都在扩大,而不是萎缩。

  在如今的房地产行业,不少开发项目都成立了项目公司,地方政府要求这样做,不然在地方上就没有纳税主体。可以看到一家房企名下会出现若干家公司,项目结束后往往从开发公司转成物业管理机构。在这种背景下,房企的子公司当然就越来越多。

  我不认同现在9万余家房企中有多少家要被淘汰的说法,这已经过了历史上的多次实践检验了:房企是越淘汰越多。我们不用发愁房企会怎样,我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题,避免房地产形势出现几年一个小周期的尴尬情况。

  在2014到2015年人们就说房地产“黄金时代”结束了,说变成“白银时代”了,结果到2016年国家去库存政策支持居民购房时,又使得各地房地产销量猛地一跳,房价也涨了不少。可见区分“黄金时代”和“白银时代”的说法是一个乌龙。这是“盲人摸象”般的判断,不是房地产行业的发展大势。

 城镇化不要都套用一个模式

  NBD:今年行业和市场的一大现象,是既有鹤岗这样的白菜价房地产市场,以及威海乳山海景房十年不涨,也有一些区域的房价不断上涨并被住建部点名警告。这种市场的结构性分化是不是反映了行业发展的不平衡、不充分?

  孟晓苏:在人民群众对美好生活向往上,习近平总书记特别提到,包括“更舒适的居住条件”和“更优美的环境”。

  我觉得这是一件需要地方政府与房地产企业来共同完成的事情。部分城市出现房屋滞销的问题,主要不是房地产行业的问题,而是城市在经济发展中的分化。

  我们需要分析城镇化过程中各个城市的不同情况,不要都套用一个模式。有些城市是人口净流出的城市,就要做好人口减少的规划,考虑流出人口如何更好安排,留下的人口如何过得更好。许多人口净流出的乡村,进城人口的房子还在继续留着不能转让变现。出现的怪象是“村里的房子没人住,农民工进城没有房子住”。

  我们很多大城市在土地规划和用地规划方面都存在问题,应当全方位学习世界不同国家的城市建设经验。

 REITs是一个伟大的金融创新

  NBD:作为国务院发展研究中心REITs课题组组长,您怎么看地产与金融之间的关系?

  孟晓苏:REITs是国际上通行的一种金融产品,是社会资金持有房地产的最好工具。它能够从房地产凝固的资产中提炼出租金来,再把租金一步一步变为资本品。这是一个伟大的金融创新。

  在2000年左右我请国外专家来讲金融创新时,他们都异口同声地说:“除了REITs,没有更好的金融创新可以讲”,我看这句话应该送给当下的中国。

  如果REITs能够在中国完全实施,不仅能够促进用社会资金持有物业资产、包括持有租赁房屋,使得“租售并举”的要求得以更好实现;而且可以解决现在地方政府的基础设施建设带来巨大负债的问题。它可以促进从间接融资变成直接融资,可以很容易地把租赁房与基础设施变成资本品,并进入资本市场流通。它可以极大丰富我国的资本市场,推动新旧动能转换,帮助政府与企业获得发展新动能。

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