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5年来物业纠纷案件增一倍多

王天淇2019-05-29 09:07:47来源:北京日报

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  北京市高级人民法院的一份调研显示,近年来,全市涉物业服务相关案件连续5年上涨,且涉物业纠纷调解率低,矛盾尖锐不易调和。法院建议,建立由综治、司法、行政、社区和业主委员会等各方广泛参与的多元化解格局,实现矛盾源头预防,综合治理。

  近年来,全市涉物业服务相关纠纷呈持续高发态势。2014年全市法院受理物业纠纷案件24019件,但到了2018年,收案49013件,是2014年全年收案量的2.04倍,年均增幅达19.5%。从案件类型看,以物业公司起诉业主追索物业费的传统物业服务合同纠纷为主。

  北京高院相关负责人表示,从2014年至2019年4月涉物业纠纷案件的审理情况看,这类案件的调解率较低,传统物业服务合同纠纷的调解率只有12.1%,远低于其他民事案件调解率。

  此外,涉物业纠纷案件中业主应诉能力普遍较弱、胜诉率较低。在随机抽取的2013年至2018年期间全市法院200份物业服务合同一审判决文书中,共184件案件涉及物业服务企业向业主追索物业费,物业费支持金额比率高达94.4%,超过一半案件全额支持了物业费请求,仅44件案件因物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准存在差距,酌情减少了物业服务费。

  探因  

  三问物业纠纷

  一问:物业纠纷为何连年增多?

  “现在,物业服务的公共性与营利性属性还存在‘定位失衡’的问题。” 北京高院一名法官表示,物业企业本身系以营利为目的的市场主体,但其服务内容则有一定的公共属性,如房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理,相关区域环境卫生和公共秩序的维护等。这一双重属性却被忽视,许多人仅将其视为营利性组织,因此缺乏有效的引导支持、监督管理和质量评价体系。

  在市政协委员、北京市易行律师事务所主任刘凝看来,物业纠纷连年增多还有一个原因在于:业主的诉求没有合法、有效的解决通道。刘凝表示,生活中不少物业企业或多或少存在管理或服务上的问题,当业主发现并提出这些问题时,物业企业没有引起足够的重视或及时解决,业主们的诉求没有其他渠道解决,只能通过诉讼,也使得纠纷增多,矛盾加剧。

  二问:物业纠纷为何难化解?

  法院在审理案件中发现,物业纠纷矛盾极易陷入恶性循环。例如,有的小区因业主不缴费导致经费紧张,服务质量相应下降,进而加剧了业主对物业的不满,业主继续坚持不缴费,形成恶性循环,加剧了矛盾纠纷的化解难度。

  与此同时,当前物业纠纷主要通过诉讼解决,通过其他渠道化解的微乎其微。居民委员会、行政调解、行业组织调解等其他多元力量缺位,使得矛盾不分难易大量涌入法院,加剧案多人少矛盾,纠纷化解周期长,也增大了矛盾对立性。

  “其实,业主可以通过业主大会和业主委员会解决与物业企业之间的矛盾,这是既合法也有效的。”不过,据刘凝调查,在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。

  三问:业主为何多败诉?

  在物业纠纷中,业主的胜诉率往往较低。对于这种现象,北京高院相关法官表示,相对于业主个人来讲,物业企业一般有相对较为固定的专业律师,他们无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面都比业主更有优势。

  刘凝也表示,业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时,应当与物业企业积极沟通,以拖欠物业费的方式消极应对是不明智的,“因为根据现有的法律,物业企业只要提供了实际服务,业主就需要缴物业费,因此业主以不缴物业费的方式相对抗,法院很难支持。”刘凝说。

  刘凝介绍,虽然法院和律师都会提示业主要注意留存证据,但司法实践中,业主要固定证据不但手续繁琐,成本甚至也远高于物业费本身,这种情况下,业主作为个人很难提供完整的证据链,打官司肯定要败诉。

  建议  

  建立社区多元化化解格局

  化解涉物业纠纷不能只依靠法院,还要培育社区自治模式,从前端预防矛盾产生,实现源头治理。

  北京高院建议,业主成立自治组织,创新业主议事协商机制,充分发挥业委会作用,培育社区多元解纷力量,建立由综治、司法、行政、社区和业主委员会等各方广泛参与的多元化化解格局。

  刘凝表示,在自治组织中,业主大会和业主委员会有权确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,有权选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务。但依据《北京市物业管理办法》,目前业主大会和业主委员会的成立和运行还面临门槛太高的问题。其中关于成立业主大会的条款规定:“物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。” 刘凝说,“有些居民小区其实根本不具备这些条件,因此一直没有成立业主大会和业主委员会。”

  刘凝建议简化业主大会和业主委员会成立手续,鼓励更多社区成立业主大会和业主委员会,共同推动物业管理的规范化。

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