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新加坡REITs:剑指亚洲最大REITs市场

陆一2019-06-04 16:19:33来源:名人彩票开户金融

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  虽然目前新加坡REITs在数量和市值上都略逊色于日本市场,但是新加坡交易所似乎有更大的野心。

  据新加坡交易所的最新数据,截至2018年年底,新加坡拥有42只REITs和商业信托,总市值超过620亿美元,平均股息率达5.9%(按市值加权平均值计算),是亚洲最多元化资产和地域的REITs和商业信托市场。

  新加坡交易所执行副总裁、中国区主席黄良颖早前接受媒体采访时表示:“新加坡自2002年迎来第一只房地产投资信托至今,已发展成为亚洲除日本外最大规模的房地产投资信托枢纽,获发行人(就融资平台有效性)与投资者(就投资回报与收益率)的青睐。”

  据戴德梁行发布的2018《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》,目前亚洲市场上活跃的REITs共计168只,总市值达2348亿美元。其中,日本以48%的REITs市值占比排名第一,新加坡紧随其后,占比30%排名第二。

  2002年,新加坡是继日本在2001年之后第二个推出REITs的亚洲国家,如今也成长为亚洲的第二大REITs市场。

  虽然在REITs的数量或市值上,新加坡都略逊色于日本,但是作为市场眼中公认的“三好学生”和“学习楷模”,新加坡交易所似乎有更大的野心。

  戴德梁行的报告指出,截至2018年上半年,新加坡42只REITs和房地产信托基金的平均股息收益率为6。6%,高于同时期中国香港的5。8%和日本的4。3%,跻身全亚洲乃至全球股息收益率的最高水平。

  为打造成国际REITs资本中心和亚洲最大的REITs市场,新加坡政府正在努力营造出一个对税收、货币以及财政政策都友好的投资环境。“新加坡正在不断巩固其亚洲最大的REITs枢纽中心地位,同时剑指成为未来亚洲最大的REITs市场。”多位房地产信托基金的发行人对《名人彩票开户金融》记者表示,看好新加坡市场的未来前景。

  成长快速的新加坡REITs

  新加坡REITs在短短时间内发展迅猛,获得如今的地位并非一蹴而就。

  1985年,新加坡经济严重衰退,为了重振经济,当地政府和相关私营机构的代表共同组成了新加坡房地产咨询委员会,共同决议通过刺激新加坡的房地产市场拉动经济回暖。次年,该委员会首次提出将1960年代已问世于美国的房地产投资信托基金(REITs)引入新加坡市场,以带动投资者的投资热情,作为重振房地产的重要策略之一。

  1999年5月,新加坡金融管理局发布了第一版的《房地产基金指引》。

  按照指引,新加坡REITs可以以公司法人或信托的形式成立并上市,信托基金持有、管理房地产及相关资产的收入,扣除支付给受托人、信托管理人、房地产管理人的费用后,全部以股利形式支付给投资者。这相当于给了大众投资者一个用较低的门槛就能投资房地产的机会。

  然而,该指引对房企开发商的吸引力不足。2001年,新加坡税务局制订了税收透明规则,指出REITs只需遵守90%的分红比例,公司层面不征所得税,由投资人自己缴纳,防止双重收税。在多项税收优惠的政策推动下,2002年7月,凯德商用新加坡信托在新加坡交易所主板成功上市,成为新加坡第一只REITs。

  随后,大量新兴的房地产投资信托基金上市,新加坡交易所迎来REITs快速扩张时代。除了2008-2009年期间全球金融危机爆发,新加坡交易所2年间仅一只信托基金成功上市,一度陷入停滞。2010年后,新加坡政府出于对REITs的重视与期待,在税收政策上给予了更多支持,甚至吸引了更多来自其他国家的房地产企业纷纷选择奔赴新加坡上市,推动新加坡REITs进入全新的强劲发展期。

  也就是从那时起,新加坡交易所采取了全球化的路线,逐渐成为亚洲地区REITs的募资中心。与其他发达经济体不同,新加坡的REITs市场最为国际化,超过75%的REITs和商业信托拥有离岸资产,遍布澳大利区洲、欧美和亚太地区。

  新交所的数据显示,目前新加坡42只REITs中,仅有10只是完全属于新加坡本土的REITs,有16只完全来自海外,剩余16只则由新加坡和海外公司共同组成。

  全球化带来的结果是,2011-2018年,新加坡REITs和商业信托市场的总市值年复合增长率超过25%,股息收益率在较长期间内始终高于澳大利亚、日本和美国。

  备受青睐的独有优势

  “为何新加坡可以获得全球发起人和投资者的青睐?”大举投资董事长、中国不动产资管智库CN-REITs联合创始人杨斌就曾负责国内某商业地产到新交所上市REITs的运作,他对《名人彩票开户金融》记者回忆称,在他到新加坡和中国香港进行项目路演的过程中,这是被问到频率最高的问题之一。

  在杨斌看来,新加坡背靠GDP高达2.4万亿美元的东盟,本来就拥有更广泛的资本空间。在其独立和稳健的经济政策下,新加坡REITs市场开放且成熟,拥有广泛的REITs投资机构和专业的投资者环境。与亚洲最大的市场日本相比,新加坡的国际化优势更为显著。

  这也许与新加坡交易所本身具备的国际化特征有关。作为连接国际资本的亚洲门户,新加坡交易所中约40%的上市公司和75%的上市债券都来自于新加坡以外的地区。公开数据显示,目前新加坡与76个国家签订了避免双重征税协议,与31个国家签订了自由贸易协议,管理资产超过2.7万亿美元,是全球第二大资产管理中心。

  税收优惠政策是新加坡REITs繁荣的另一个关键因素。据星展银行统计资料,2002-2015年间,新加坡共推出和更新了7次税收优惠政策。

  一位来自外资银行的资深REITs投资人士对《名人彩票开户金融》记者介绍,只要满足认定条件,新加坡REITs每年将不少于90%的营业收入作为分红发放给投资者,其来自于房地产及房地产相关资产的现金收入部分可完全免税。

  具体来说,对于投资者而言,新交所对机构投资者和个人投资者不设投资门槛,分别占比70%和30%,个人投资者的股息收入免征收所得税。

  外国机构投资者作为单位持有人的税率由20%降至10%。对于发行人而言,最快可在6个月完成上市,已上市或在6个月内完成上市的REITs还可减免印花税。

  上述银行人士透露,由于税收透明和优惠政策在整体上降低了各参与方的成本,新加坡REITs往往能拿到6%以上的投资回报,高于其他市场。

  “我们必须认识到,新加坡政府为打造国际REITs资本中心的决心和意愿,以及为此所营造出税收、货币以及财政政策的利好环境。”杨斌称。

  由于中国此前一直没有真正意义上的REITs,不少国内房企有意选择奔赴新加坡发行境外REITs。如2016年3月,绿地集团就曾提出与新加坡荣耀基金合作,将国内19家估值约210亿元人民币的酒店物业资产打包成REITs在新加坡交易所主板上市,这是截至目前国内房企拟发行的最大规模REITs。虽然该庞大计划至今未能实现,但是也体现了中国市场对于新加坡交易所的青睐。

  据《名人彩票开户金融》了解到,目前在新交所已上市的由中国发起纯中国物业房地产信托就包括北京华联商业信托、运通网城房地产投资信托、大信商用信托。上述三个项目皆由星展银行负责上市,最新的数据显示,这三只信托的市值分别为3。94亿新元、6。3亿新元、4。4亿新元;折合人民币分别为19。27亿元、30。81亿元,以及21。52亿元。

  最高收益率的秘诀

  在发展成熟的市场,REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类金融资产,因其收入稳定、高分红、高流动性、高成长性等特征,被称为资产配置中的“定海神针”。2018年,在美国加息和全球环境动荡等多个不明朗因素的影响下,股票市场波动连连,新加坡REITs再次成为全球投资者的关注焦点。

  2017年7月-2018年7月,新加坡私人住宅价格以9.1%的幅度强劲上涨。虽然随着私人楼市降温措施进一步收紧后,平均分派收益率降到6.7%,但仍然是国际领先水平。

  新加坡REITs的高收益率和强风险性并非无道理。首先,新加坡对于REITs的投资范围更宽,要求其收入中不低于70%来自于房地产以及与房地产有关的投资。但这一数字,在日本和中国香港市场,分别为75%和90%。

  新加坡REITs总资产的30%可投资于政府公债及上市债、非房地产公司的公司债或股份、现金及其他现金等价物,在一定程度上降低了收益风险。新加坡REITs还规定,对单一房地产开发商的投资不得超过其资产的10%;除了投资于获准开发的空地上即将开发的房地产外,不能投资于空地;投资于新加坡境内未开发完成的非公寓房地产,或者新加坡境外未开发完成的房地产,均不得超过总资产的20%等等。

  为了防控高杠杆带来的金融危机,新加坡REITs要求其杠杆借贷总额不应超过基金存量物业的35%。只有在房托基金从惠誉公司、穆迪公司或标准普尔公司获得了信用评级并且披露给了公众的情况下,房托基金的杠杆借贷总额有可能超过基金存量物业的35%(最多到60%)。

  收益上,新加坡REITs投资包含多种物业类型:酒店、写字楼、零售物业、公寓、工业/物流、医疗健康、综合物业等等。戴德梁行的最新报告显示,其大部分物业类型的收益率均高于6%。

  其中,工业物流以7。4%的收益率位列榜首,酒店和零售领域则以6。8%并列第二。

  之所以这些物业运营能收获如此高的收益率,背后源于REITs对于房地产行业的重要意义。

  以凯德为代表的房地产商,把REITs镶嵌到战略模式当中,可实现“资本出表”。即具体的财务账目中,资产端的固定资产转变为现金资产,降低了资产负债率的同时提高了企业现金周转和流动的能力。借此,房地产商可通过VC型开发基金、PE型孵化基金作为表外持有房地产、商业物业的持有手段,最后通过REITs实现退出。利于其盘活存量资产,实现轻资产运营。

  同时,REITs强调物业项目本身的资质,让投资者从关注“主体信用”到关注“资产信用”,将主体风险和项目风险清晰界定,也给了一些信用等级较弱的主体机会,拥有获得融资的可能性和议价能力。

  以2006年上市的凯德商用中国信托(CRCT)为例,作为资产配置中心和基金平台,CRCT将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期,由私募基金收购并培育物业,待物业成熟产生稳定的现金流后,再打包或注入REITs实现退出。截至2018年年底,CRCT管理的资产已过千亿新元,净资产收益率达9.3%,股息收益率达7.50%。

  房地产商和REITs的发展相辅相成,两者共同促进新加坡的房地产市场走向更专业和成熟的精细化管理时代,这也是正在迎来存量时代挑战的中国房地产业亟待学习的地方。

  在经历了逾十年的讨论和努力,中国公募REITs仍在路上。对正在酝酿REITs落地的中国而言,新加坡REITs的发展,无疑提供了一个良好的借鉴样本。此前,北京大学光华管理学院教授张铮在出席公开活动时发表演讲,提出中国可从新加坡REITs的发展中获得四点启示:“一是从顶层设计上,政府要对REITs市场足够重视;二是税收驱动非常重要;第三,在市场发展初期,应鼓励优质企业提供优质的资产,先将市场做起来;第四,做好投资者、服务机构的培养。”

  新加坡REITs是一个大型综合性市场,中国REITs的落地除了政策的讨论、交易的设计、产品的运营、法律的完善与制定等硬性条件需要解决的同时,关于投资者的教育还会是一个相当漫长的过程。有业内资深人士对记者称:“在新加坡,大到保险公司,小到股票经理,都可以随意并乐意购买REITs产品。但在中国,大部分投资者还未听说过什么叫REITs,什么叫房地产投资信托基金。”

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