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美国REITs的“炼金术”

李珍2019-06-04 16:09:49来源:名人彩票开户金融

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  美国REITs规模超过1万亿美元,是怎样成为全球REITs霸主?

  巴菲特有句名言,在投资的短期时间中,市场是一个投票器,但是长期看,它是一个称重器。用这句话来形容REITs更为贴切。

  美国REITs自1960年诞生以来,经过半个世纪的发展,成为美国资本市场和不动产投资领域中的耀眼明星。以至于在美国2008年金融危机时期,仍然保持正收益,公寓REITs的收益超过40%,让《福布斯》惊叹“REITs绕过了金融危机。”

  康奈尔大学教授刘鹏,在美国教授REITs课程,近年往来于中美。他曾告诉记者,美国REITs市场发展迅速,当前市场规模已超越了2008年金融危机前的水平,“美国REITs走过了许多经济周期,市场发展之迅速,证明这一投资模式的强大生命力。”

  截至2018年末,美国REITs市场规模超过1万亿美元,占全球REITs市场50%以上的份额,是全球REITs的霸主。

 美国REITs往事

  “百分之九十的百万富翁,是通过持有不动产成就的。”安德鲁•卡内基道出的财富积累的秘密,是洛克菲勒家族、格罗夫纳家族长盛不衰的基石。

  房地产投资信托基金(REITs)的缘起,需要追溯到19世纪中叶的美国马萨诸塞信托,这是第一种被允许投资房地产的合法实体,给美国后来REITs的推出奠定了基础。美国政府于1960年制定《房地产投资信托法案》,确定了REITs可以公开募集资金用于投资房地产项目。

  1962年美国第一家房地产投资信托基金上市,让美国民众更容易享有土地增值的收益,由此开启了REITs上市之路。但是,历史的巧合让新出生的REITs遭遇棒头喝,1962年股市严重暴跌,导致正赴上市的25只REITs胎死腹中。

  1960年代的美国房地市场值得书写,西蒙房地产集团(SimonProPertyGroup,NYSE:SPG)成立于1960年,此后成为美国最大的零售物业REITs。芝加哥人山姆•泽尔(SamZell)与同父异母的兄弟罗伯特•劳瑞(RobertLurie)成立股本集团投资(EquityGroupInvest-ments)。这个被称为美国房地产界的“山姆大叔”,在上世纪60年代中期在房地产界斩获颇丰,股本集团孵化出了办公物业REITs-EquityOfficePropertiesTrust,住宅类物业REITs-EquityResiden-tial,和度假村REITs-EquityLifestyleProp-erties。

  在1973年爆发石油危机之前,美国REITs迎来了一波小高潮,但是到1990年的十多年间,美国REITs发展徘徊不前。虽然这一期间,有多部法规出台,放松了对REITs投资业务的管制,如1976年《REIT简化修正案》、1986年《税收改革法案》。

  等到克林顿签署了《1993综合预算调整法案》,允许养老基金投资REITs,这才为REITs的发展点燃了助推剂。1993年有100家REITs上市,共募集132亿美元。美林银行做过一项统计,当年募集规模,超越了之前13年的总和。1994年上市规模更是高达388亿美元,美国REITs迎来了历史上的真正高光时期。在这期间,上市的REITs包含了美国有名的地产商,如DDR、西蒙地产、塔博曼等房地产公司。

  1990年至2000年期间,美国REITs规模膨胀了十多倍,从87亿美元飙升到1381亿美元。2004年美国监管当局修改了房地产投资信托基金投资法案,允许外国投资者投资REITs,以及完善一系列政策,让市场活跃度大大提升。

  2005年REITs相关指数与养老金投资计划挂钩,REITs市场迎来了大发展时期。虽然经历了2008年金融危机,但REITs很幸运的在暴跌中企稳。

  此后十年间,商业地产的发展有波峰也有波谷,然而管理者从年轻走向成熟。美国REITs市场在经历了好几轮危机洗礼之后,终于迎来了黄金时代。截至2018年末,美国REITs发行226只,总市值10476.41亿美元,其中权益型REITs186只,总市值980亿美元,占据市场支配地位。

 炼金术:价值创造

  在创立初期,美国REITs以抵押型为主,随着时间演化,转变为权益型

  REITs为主。权益型REITs,采用公司形式,收购不动产资产,依靠资产的稳定收入(往往是租金)作为上市的基础。取得上市资格后,还需要将租金收入的90%分享给REITs持有人。

  1986年税收政策调整,让投资者看到了税收优惠。优势是:REITs在分配收入时,如果将全部应税收入分配给投资者,就不需要再缴纳税收。这种税收递延待遇,对于投资者而言,通过REITs获得的分红则是免税的。也就打破了房地产投资者以往的惯性思维,直接投资于房地产实物,需要上缴房产税。

  除了股票、债券、现金,REITs日渐成为投资的第四类资产。吸引投资者进入这一市场的原因,包括:资产配置的多样性、高流动性、高现金分红和抗通胀能力。但是,美国REITs专家拉尔夫•布鲁克(RalphBlock)表示,曾在一段时间里,美国的房地产投资机构将REITs看成股票,股票投资者将REITs视作房地产,这种偏见导致REITs发展不被重视。

  “REITs最适合那些追求股利收入、股价温和价格升值的投资者。REITs的价格会随着物业的现金流和资产价值的增加而上涨。”拉尔夫•布鲁克说,最佳REITs投资者莫过有耐心的人。除了个人投资者投资,养老金、保险机构也成为重仓者,巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦公司2017年买进StoreCapital(REITs),他说:“亚马逊时代,某些类型的零售物业会比其他类型的物业境况更好。”

  以西蒙房地产为例,诞生于1960年代,从单一百货公司发展成全美最大的零售REITs,1993年在纽约证券交易所上市,管理全球222个商业物业。“25年来,很多专家都试图‘杀死’零售百货,但是这些年的战略方向使得我们能够应对商业环境的不稳定性。”西蒙房地产集团董事长兼首席执行官大卫•西蒙说,西蒙专注于高回报的零售物业,尽管行业环境不断变化,西蒙旗下购物中心和奥特莱斯的出租率仍高达95.9%和97.6%。

  西蒙REITs股价,长期来看稳健而持续攀升,上市至今上涨28倍,跑赢标普500指数。这直接反映了西蒙运营能力的强大,能够持续为股东带来回报。西蒙2018年收入56.68亿美元,其中有32亿美元分配给股东,上市至今分红合计超过280亿美元。从其公布的股息分红来看,除了2009年金融危机之后分红有所调低外,历年分红稳步提升,从1993年上市时年度分红1.9美元,上涨到2019年8.2美元,每年收益率4.6%,复合年化增长率11.75%。

  从股东来看,这也是能直接体现美国养老金401K计划为什么钟情REITs。西蒙REITs是大多数REITs指数的成分股,高派息率吸引超过全球300多家共同基金投资REITs。

  大卫•西蒙因此在上市25年的时候感慨,公司的增长和股东的回报,源自对商业地产的洞察:那些深思熟虑、增值、有价值的收购,是我们公司业务增长的源泉,高质量的实体店对零售百货有多么重要。

  由于REITs具有不动产属性和金融属性,使得作为金融产品时,能够为投资者增加第四类资产的投资通道,促成不动产投资的便利,也能将流动性较差的不动产证券化,提高其资产变现能力,实现发行人通过REITs工具获得融资,实现规模扩展。

  另外,不动产属性要求90%以上的收入分红给投资人,而且需要75%来自于房地产及相关领域,就使得资产管理人必须专注不动产长期的运营和租金提升,以此提高股息回报。

  因此提高租金回报成为REITs管理人核心考虑的事情。而实现企业发展和股东价值增值则来自内部管理和外部扩张中。其中内部管理包括,REITs管理人提升物业管理坪效、保持租约续租,保持一定的灵活性,并提高物业服务的满意度;外部扩张则是通过资本方式并购实现规模提升,让优秀的内部管理能力能够向外释放,从而实现股东回报持续增长。

  正是上述原因,让西蒙房地产公司公司凭借REITs的优势能够持续做大,并将业务扩张至全球。截至目前,西蒙已在日本、韩国、加拿大、意大利、马来西亚等12个国家持有或投资物业。

  根据全美房地产协会(Nareit)统计,美国REITs拥有约3万亿美元的房地产资产,其中超过2万亿美元来自上市和非上市的REITs,其余来自私人持有的REITs。REITs正在改变房地产投资行业的规则,为数百万美国人打开投资不动产的通道、享受不动产带来的回报,也为全球REITs的发展提供了参考。目前全球有接近40个国家推出REITs或者类似房地产投资信托基金的制度。

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