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J-REIT的“成人礼”:日本REITs从青涩走向成熟

李向2019-06-04 16:08:44来源:名人彩票开户金融

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  市场参与度高、监管灵活,以及投资者的追捧,使日本成为全球第二大REITs市场。

  日本房地产投资信托基金(J-REIT)于2001年9月首次公开发行以来,市场参与度高、监管灵活,以及投资者的追捧,使其成为全球第二大REITs市场。

  发展壮大十八年后,日本J-REIT迎来了成人礼,从青涩正在走向成熟。

  根据《名人彩票开户金融》统计,截止到2019年4月26日,日本REITs市场上市交易有63只J-REIT,总市值超过14.6万亿日元。从相关指数表现来看,日本REITs是亚洲市场中表现靓丽的市场,J-REIT指数远远跑赢东证TOPIX指数。

  日本REITs发展史

  日本房地产投资信托基金(J-REIT)的发展,与日本房地产由盛而衰的历史背景息息相关。

  上世纪80年代日本房地产市场上演各类神话,全民炒房、全世界买楼,显现出当时日本投资者的欲望与个人资产的富有。1985年日本签订广场协议之后,日本央行为了对冲日元升值带来的压力,开启货币阀门,充裕的货币资金造就日本土地与股市大牛市。在1980年代末泡沫经济最好的时光里,日本的东京的土地价格足足可以买下美国。

  进入1990年,日本央行货币的紧急转向,日本房地产市场价格全面崩溃,带来股市与房地产市场长达20年的衰退。亚洲金融危机之后,日本金融市场与土地市场彻底进入谷底。

  为了处置不良资产与复苏日本房地产市场,日本在1990年代末出台一系列政策,盘活庞大的固定资产。同时投资者反思,房地产投资真正的价值源头:不能简单持有、囤积大量不动产,等待升值实现价值回报,而是要通过持有经营管理性不动产,实现持续稳健回报。

  1998年日本政府制定了《关于通过特定目的公司来进行特定资产流动化法律》,其目的是通过资产证券化的方法来处置抵押资产或担保债券,帮助企业盘活资产,增强其流动性。其中规定了特殊目的公司(SPC)可以对不动产进行证券化,为日本房地产证券化奠定了法律基础。

  自此,日本房地产私募基金公司有了一个可以进行交易的工具,加速房地产资产证券化快速发展,也让房地产投资市场活跃度日渐兴起。2000年5月,政府对该法进行了修订,改名为《关于资产流动化法》,增设了以特殊目的信托(SPT)为不动产证券化的形式。同月,修订《关于投资信托以及投资法人法》,允许投资信托对房地产的投资,正式引入日本版不动产投资信托(J-REIT)。

  这一修订极大地吸引个人投资者和海外投资者进入REITs市场。2001年9月,日本三菱地所和三井不动产两大地产巨头作为首批发行人,成功发行JRE、NBF两只REITs。

  此后两年里,市场热情关注渡不高,直到2003年,日本监管机构对J-REIT进行税改,将资本利得和股息率从20%降到了10%,开放FOF基金对J-REIT的投资,东京证券交易所开始发布J-REIT指数。

  2005-2007年间,日本REITs获得飞速发展,J-REIT上市数量增加到41只,市场规模膨胀24倍。当然,这一期间全球经济的向好,以及日本经济复苏,使得资产价格和租金获得提升,海外投资者持续涌入,这一火热局面持续到美国次债危机爆发。

  2008年之后,日本REITs遭遇寒冬期,直接导致NCR的投资人破产,NCR因此成为日本第一只破产的J-REIT。同时其他八家J-REIT合并或被其他公司收购,J-REIT一度停滞发展,市场总市值跌至2009年初的2.2万亿日元。

  2010年,为了改善融资环境,日本监管机构开始一系列刺激措施,通过日本开发银行(JapanDevelopmentBank)提供融资,日本央行决定在购买资产中加入REITs,以此来恢复市场。日本央行2015年进一步加码,将J-REIT购买规模从当前占J-REIT发行总量的5%上调至10%。

  2012年,安倍晋三当选日本新一任首相之后,在“安倍经济学”的刺激之下,日本经济开始走出次债危机与2011年日本大地震的阴影,日本REITs市场开始再度活跃起来。2012年至2019年,有超过30只J-REIT成功上市。

  看懂J-REIT

  日本J-REIT与其他市场有何不同,发行一只J-REIT究竟在资产、财务、架构上有什么不一样?这些决定了日本REITs为什么受追捧。

  日本J-REIT从架构类型上看,和新加坡类似,是一种契约型的REITs。这种方式是通过基金管理人作为受托人对房地产进行投资。因此日本J-REIT发行人不能直接上市,需要遵循《投资信托法》和《投资法人法》,通过设立特定目的公司(SPC)——资产管理公司进行发行,并聘请物业管理公司进行租赁业务管理。

  “资产管理人在J-REIT中扮演重要的角色,不仅仅委托管理房地产,还要负责提高收益,以及看准时机出售或者买进资产。就像投资经理一样,进行研究、选股、决策、收购和销售一系列工作。”东京证券交易所在其推介的册子里这样介绍。

  从监管角度来看,在日本金融厅(FSA)进行登记注册,并申请取得投资运营金融产品许可,成为日本投资信托协会会员,接受日本金融厅、证监会、交易所以及地方金融管理部门的监管,按照监管要求定期提交监管报告。

  从东京证券交易所披露的上市要求来看,资产中投资于房地产及相关的比例不少于70%。上市时,资产中95%是投向房地产及相关资产,且总资产额不得低于50亿日元,净资产总额不能低于10亿日元。对上市发起人的经营年限——资产管理公司成立时间不能低于6个月。

  J-REIT上市前,前十大股东或者主要股东持有资产不能超过75%,上市时股东数量除主要股东外,不能少于1000人。对于分红要求,必须将不少于税后利润的90%作为派息分配给股东。

  从资产组合来看,J-REIT分为单一用途型J-REIT和多用途型J-REIT。单一用途型是指,专注投资办公楼、住宅、商业地产、仓储物流、酒店、医疗养老等单一用途方向。复合型J-REIT,是指投资于上述资产类别2种(复合型J-REIT)或者3种(综合型J-REIT)资产以上。

  截止到目前,日本REITs市场中集中度逐渐提升,前十大J-REIT市场超过6万亿日元,占比全市场市值41%。从交易活跃度来看,2019年第一个季度备受外国投资者追捧。由于占据了亚洲REITs市场过半市值,日本REITs持续受到众多投资者追捧。

  境外投资者钟情

  日本REITs始于房地产泡沫的晚期,为了解决固定资产流动和不良资产主体融资的问题,以及改变人们投资不动产的惯性思维(直接持有不动产)。为传统物业持有者和开发商提供了项目退出渠道,也为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。

  由于和传统股票、国债和公募基金有一定的差别,投资REITs会享受股息回报和资产价格上涨回报带来的收益,自从2001年设立以来,J-REIT长期维持平均年化近4%的(分配)收益率。野村分析认为,J-REIT稳定的高股息回报和稳健的房地产租赁业务让投资者持续追入。

  安倍上任之后的经济政策刺激,实施的量化宽松政策,带动东京股市上涨。特别是日本央行2016年1月29日开启的负利率,日本J-REIT表现更加突出和抢眼。以2008年金融危机之后低点计算,东证TOPIX指数反弹1.3倍,东证REIT指数(TSEREITs)反弹1.6倍。

  此外,日本央行纳入REITs作为投资品种,以及银行的主动买入,出现投资性物业供不应求的现象,日本J-REIT从2016年开始出现一波上市小高潮。

  从J-REIT买家来看,日本REITs发展18年之后,已经形成机构主导的市场,包含信托银行、地方银行、保险公司、证券公司等各类金融机构,以及个人投资者和海外投资者。其中信托银行是占比最高的机构超过44%,外国投资者占比四分之一。

  截止到2019年3月底,从上市J-REIT表现来看,63只上市的REITs有57只上涨,东证REIT指数3月27日收盘时上升到了1932点,自2016年6月以来首次突破1900点。日本不动产投资分析机构分析认为,投资者追捧J-REIT,东证REIT指数持续上涨,虽然J-REIT的价格已处于高位,但仍会可能向2000点攀升。

  亦有声音认为当前日本REITs很难继续上涨,因为股息回报率并没有发生实质性改善。但是不可否认,日本在经历了长达二十年的不动产市场衰退后,为投资者重新找回可以投资不动产的通道,以及分散投资一篮子的组合。

  此外,日本在REITs推出的十多年中,经历了市场多次下跌,政府通过设立共同基金和央行回购等形式,给市场很大的信心,这种国家推动的金融稳定机制,在某种程度上可以对房地产市场的企业施以援手,也通过J-REIT稳定和改变金融体系。

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