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[克而瑞]2019年上半年中国房地产市场总结与展望(完整篇)

2019-07-08 12:03:22

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-07-08
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

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  2019年上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住建部连续两次预警提示,房价仍是不能碰的红线;货币政策中性偏积极,央行接连两次降准,累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落;2019年棚改计划开工量同比腰斩,贵州、黑龙江同比跌幅更是超8成,山东、长春等部分省市货币化安置渐次退场。地方“因城施策”有收有放,苏州、西安等加码调控,西安政策力度相较严苛,南京、佛山等局部放松调控,但难言调控政策实质性转向。抢人大战再掀高潮,更多二三线城市调降人才落户门槛,石家庄更是实行“零门槛”落户,并给予高素质人才购房补贴、个税减免等实实在在的优惠。 阅读全文

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  2019年上半年,随着“因城施政,一城一策”的贯彻落实,房地产销售热度有所减退,销售面积、金额累计增速双双回调,东部率先转冷下,中西部成目前主要的成交支撑。房企投资开发热情依旧高涨:新开工面积波动上行,增速短暂冲高后回落;土地购置面积保持低位稳定并由小幅回升,在这二者作用下,开发投资额保持高速增长。阅读全文

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  2019年上半年,商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平,城市市场格局却发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著,城市热点轮动的势头方兴未艾:一线城市复苏回升,二线城市整体趋稳,三四线则小幅下行。目前成交表现良好的主要聚集在一线、强二线和长、珠三角经济实力较强的三四线城市。而从月度发展趋势看,表现出“温和上扬”,排除了2月因春节淡季成交趋冷之外,4月和5月基本都保持了4500万平方米左右的成交规模,稳步复苏。阅读全文

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  2019年上半年,土地市场成交量缩价涨,溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点,市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中,一二线城市供地力度明显较去年同期加强,成交量同比分别上涨了20%和9%;三四线城市受市场下行影响较大,成交量同环比均有所下滑,整体溢价率也不及去年,不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐,市场热度较高。阅读全文

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  2019年上半年,改善性需求持续释放,新房普通住宅市场三房、四房产品占比稳中有升,舒适型产品去化表现上佳;联排别墅占比过半,独栋双拼别墅在三四线比重大幅上升,中高端改善需求被激发释放;多城开闸网签备案,豪宅成交显著回升但仍集中于北上深;二手房市场刚需、首改客群依旧是主要购买力,小面积、低总价产品在上半年集中成交。

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  2019年上半年,百强房企总体销售规模保持增长,增速较2018年同期显著放缓。5月,受部分城市政策调控收紧影响,一季度以来的“小阳春”行情有所降温。短期来看,6月房企将积极加大推案及营销力度,冲刺半年度业绩目标。我们预计,下半年百强房企表现将趋于平稳,更注重聚焦主业、稳健高质量发展。全年整体规模增速预计将放缓至20%左右,千亿房企规模则有望在2018年30家的基础上继续扩容至35-40家。

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  为顺应市场变化以及企业各阶段目标,2019年上半年房企营销策略主要可以分为三个阶段:第一阶段,春节期间,为满足返乡置业潮,房企在三四线城市加大营销活动;第二阶段,春节后至3月末,随着部分二线城市市场好转,营销范围从三四线扩大至二线城市;第三阶段,4月中旬开始,房企为半年度冲刺销售业绩,营销范围逐步扩大,通过特价房加大折扣力度。阅读全文

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  二季度以来,在融资到位、楼市“小阳春”等诸多因素的推动下,百强拿地积极性明显提高,反映到土地市场上表现为溢价率触底反弹、“百轮”竞拍情况频发。整体而言,上半年房企投资可谓“一波三折”,1-2月整体表现平淡,3-4月企业积极纳储,二季度中后期重归理性。分梯队来看:土地资源仍聚集头部房企,第二梯队拿地十分积极,而后50强的企业也于二季度发力拿地。阅读全文

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  2019年一季度房企融资延续2018年底的回暖趋势,融资规模达到近三年来的最高峰,但是二季度开始融资环境再次发生变化,企业融资规模也急剧下降,达到近三年来的较低值,与一季度形成强烈的反差。在国内融资环境收紧的情况,境外发债再次崛起,但是整体成本较高,企业融资压力较大,小企业债务违约风险需警惕。与此同时,2019年房企对于赴港上市依旧热情不减,其中德信中国、银城国际分别于2月、3月成功上市,目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股在内共增至7家,其中中梁控股已于6月26日通过了聆讯。

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