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[克而瑞]2019年5月全国市场月报

2019-06-03 11:21:39

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-03
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  5月,多数城市推货量出现阶段性疲软,供应同环比齐降。成交受此影响增速微降但仍超2019年月均达17%,购买力相对充足。一线城市刚需购房仍在持续释放,二三线城市市场表现继续分化。但考虑到本次市场回暖缺乏基本面支撑,因此长期看全国成交体量由高转低是大概率事件。

 1、供应:同环比皆降10%,一线持续走低、二三线由升转降

  供应方面,全国29个重点城市整体供应货量出现疲软,5月供应量仅2162万平方米,同环比均下滑10%。究其原因,一方面与企业的推盘节奏密切相关,经历了前几个月的加推,难免出现阶段性疲软,另一方面部分城市于近期加码调控,市场观望情绪加剧,长珠三角部分城市难免受到一定的负面影响。

  就各城市而言,一线城市5月供应仅209万平方米,环比下降10%,同比下降9%,北上广较前期均有回调,因基数原因深圳供应量虽好于4月但不及2018年同期。需要注意的是,与2018年二季度逐月攀升的供货量截然相反,2019年一线城市供应面积自3月起便节节下滑,可以看出目前企业的推盘热情并不高涨,后期一线供应量仍有可能在低位徘徊。

  二三线城市供应1953万平方米,环比下降9%,同比下降10%。分城市来看,25个重点二三线城市中同比下降的城市有17个,降幅超20%的城市达10个。可见虽然开年以来核心城市成交表现纷纷回暖,但各开发商对当前市场仍然缺乏一定的信心支撑,再加上4月、5月各城市调控再次加码,受此影响重点城市新盘供应提前见顶,增速由升转降。

商品住宅

  2、成交:同环比微降4%,一线创年内新高、二三线小幅收跌

  5月全国29个重点城市整体成交2620万平方米,虽受供应疲软影响在同环比上均有4%的下滑,但分别超2019年和2018年月均17%和5%,购买力相对充足。但考虑到本次市场回暖缺乏基本面支撑,因此长期看全国成交体量由高转低是大概率事件。

  一线城市成交保持319万平方米的高量,同环比分别上升52%和27%,超2019年月均39%。其中北京由于5月有3处共有产权房集中备案,大幅推高了起同环比增速。纵观北上广深4城可以看到,核心一线城市此前积攒的刚性需求尚未消耗完毕,持续释放之姿依旧延续。

  二三线城市总体成交面积高位缓降,达2301万平方米,超2019年月均15%,但同环比分别下降8%和7%。从同比增速上来看,25个重点二三线城市中共有13城劣于2018年同期,其中10城同比降幅超20%。需要注意的是,二三线城市基本面条件层次不齐导致成交分化愈加明显。例如福州、深圳、厦门、武汉、杭州、常州、佛山、长春8城5月供应同比下降但成交依旧坚挺上行,足见其城市需求具备一定刚性。与此相反,昆明、海口等城虽然供应同比上行但成交反降,市场明显疲软。

商品住宅

  3、库存:近8成城市库存环比微降,消化周期明显收窄

  5月,多数城市商品住宅供求比持续低位运行,6成城市进一步回落,仅南京、无锡、长春等7市供过于求,但去化问题不大。因市场供不应求趋势未改,近8成城市库存环比小幅回落,跌幅均在-10%以内;同比来看依旧涨多跌少,北京、宁波、重庆、徐州回升显著,同比涨幅超60%。

  除成都基本持平之外,其余城市消化周期环比明显收窄,北京、深圳环比跌幅更是超-30%。不过,受制于成交放缓,近4成城市消化周期同比仍处上行通道,其中不乏重庆、成都、常州这类热点城市。厦门、大连消化周期都在20个月以上,库存风险仍需警惕。

商品住宅

 4、成交结构:京、深高档占比大幅回落,京90㎡以下占比显著提升

  从价格段分布来看,中高档、高档产品仍是市场成交主力,北京、上海成交占比分别接近60%和80%,深圳更是超90%。相较上月,上海高档产品成交占比小幅回升,环比增加6个百分点,北京、深圳明显回落,深圳更是环比减少17个百分点;上海中档产品占比有所回落,环比减少8个百分点,北京大幅提升,环比增长14个百分点;北京则是中高档产品占比显著回升,环比大增16个百分点。

商品住宅

  从面积段分布来看,本月小户型产品持续热销,上海120平方米以下产品成交占比超50%,北京、深圳占比分别超70%和80%。相较上月,上海、深圳各面积段产品占比变化不大,涨跌幅都在-5%~5%区间范围,仅北京90平方米以下产品占比显著提升,环比增加16个百分点。

商品住宅

 5、综观:年中房企冲刺业绩,预期供应、成交有望迎来小幅微增

  综合来看,5月各能级城市供应缩量但成交保持了一定热度,冲高缓降。我们预计未来市场供求将保持小幅微增态势,主要基于年中将至,房企为了冲刺业绩,推盘量预计会稳步增加,成交也将随之有所带动,但是总体不会有太大增幅,一方面部分城市诸如苏州、合肥等已重提市场规范或加码调控,“稳房市”依旧是当前的市场预期;另一方面,前期火爆的楼市的确透支了部分市场需求,目前人们的购房行为已经趋于理性,因而后期涨幅也不会太大。                      

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